Βήμα βήμα προς την έξωση: Η ανάκτηση του ακινήτου και η διεκδίκηση των οφειλών

Η απόδοση των ακινήτων από τους ενοικιαστές στους ιδιοκτήτες έχει πάρει τη μορφή χιονοστιβάδας το τελευταίο χρονικό διάστημα, εξαιτίας κυρίως της αδυναμίας των ενοικιαστών να τηρήσουν τους όρους της συμφωνημένης μίσθωσης. Εκείνο όμως που εξοργίζει τους ιδιοκτήτες είναι – εκτός των άλλων – τα υπέρογκα χρέη των ενοικιαστών τους προς τη ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ, κοινόχρηστα, δημοτικά τέλη κλπ.

Τα τελευταία χρέη δε, αποτελούν και το «Δούρειο Ιππο» των ιδιοκτησιών, αφού ο ιδιοκτήτης προκειμένου να χρησιμοποιήσει το ακίνητό του (νέα μίσθωση ή ιδιόχρηση) πρέπει να αποπληρώσει στο σύνολό του το ως άνω χρέος. Όλα τα ανωτέρω σε συνδυασμό με την αύξηση της φορολογίας τόσο στα μισθώματα αλλά και στον ΕΝΦΙΑ, οδηγούν πολλές φορές τους ιδιοκτήτες στα όρια της παραφροσύνης, αφού τα έξοδα είναι υπέρογκα και τελικώς τα επωμίζονται οι ίδιοι.

Η διαδικασία της απόδοσης του μισθίου αποτελεί θεσμό του ΚΠολΔ, με βάση τον οποίο επιτυγχάνεται ταχύτερη ανάκτηση του μισθίου από τον ιδιοκτήτη σε σχέση με τη γνωστή στην αγορά αγωγή εξώσεως.

Βήμα βήμα προς την έξωση.
Η διαδικασία που ακολουθείται για την έξωση περιλαμβάνει διάφορα στάδια και μπορεί να επιτευχθεί με συγκεκριμένη διαδικασία και ειδικότερα:

α) Βασική προϋπόθεση για την έναρξη της διαδικασίας της έξωσης είναι η μη πληρωμή μισθωμάτων από τον ενοικιαστή.

β) Η μη πληρωμή των ενοικίων να εστιάζεται στην δυστροπία του ενοικιαστή και όχι σε άλλους παράγοντες.

γ) Πριν την έναρξη της διαδικασίας της έξωσης θα πρέπει να υπάρξει έγγραφη όχληση του ενοικιαστή από τον εκμισθωτή. Δηλαδή θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να ενημερώσει εγγράφως τον ενοικιαστή ότι η συμπεριφορά του αυτή συνιστά δυστροπία που δικαιολογεί την έξωση από το μίσθιο. Η εξώδικος αυτή πρέπει να περιέχει συγκεκριμένα στοιχεία που θα αξιολογηθούν στη συνέχεια από το δικαστή για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.
ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Είναι κρίσιμο να γνωρίζετε ότι με την εξώδικο αυτή ΔΕΝ γίνεται καταγγελία της μίσθωσης, αλλά προειδοποιείτε για ενδεχόμενη έναρξη της διαδικασίας έξωσης. ΕΑΝ προβείτε σε καταγγελία της μίσθωσης ΔΕΝ μπορείτε να εκδώσετε διαταγή απόδοσης – έξωση express, αλλά θα πρέπει να ακολουθήσετε τη διαδικασία της αγωγής απόδοσης.
δ) Μετά την επίδοση της εξωδίκου δηλώσεως με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή, θα πρέπει να περάσουν 15 πλήρεις ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης.
ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Σε περίπτωση καταβολής του ποσού της οφειλής από τον μισθωτή εντός 15 ημερών τότε η διαδικασία της έξωσης διακόπτεται και εφόσον εκδοθεί διαταγή απόδοσης τότε αυτή ακυρώνεται μετά από άσκηση ανακοπής.

ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Σε περίπτωση καταβολής μέρους του οφειλομένου ποσού τότε μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Τέλος, σε περίπτωση που την πρώτη φορά πληρωθούν τα οφειλόμενα από τον μισθωτή η διαδικασία διακόπτεται. Επανεκινείται όμως άμεσα και ΧΩΡΙΣ ΤΗΝ ΑΠΟΣΤΟΛΗ νέας εξωδίκου σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης δυστροπίας και μη καταβολής του αμέσως επόμενου ενοικίου.

ε) Εάν ο ενοικιαστής προβεί στην καταβολή των οφειλομένων μετά την παρέλευση των 15 ημερών τότε η διαδικασία της έξωσης δυστυχώς για εκείνον συνεχίζεται κανονικά.

Στ) Μετά την παρέλευση της 15νθήμερης προθεσμίας κατατίθεται αναλόγως με το ύψος του μισθώματος αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και διαταγή πληρωμής μισθωμάτων στο αρμόδιο δικαστήριο.

ζ) Η απόφαση εκδίδεται περίπου σε 15 ημέρες και αποτελεί εκτελεστό τίτλο μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοσή της στον μισθωτή.

η) Ο μισθωτής από τη στιγμή που παραλαμβάνει την απόφαση έχει 3 δυνατότητες. Α) Είτε να σπεύσει να ρυθμίσει την οφειλή του έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης εκουσίως να αναστείλει τις διαδικασίες, Β) Να προσφύσει στα δικαστήρια και να αμφισβητήσει την έκδοση της απόφασης ή την ουσία της απαίτησης, Γ) Να προετοιμάζεται για την αποχώρηση από το μίσθιο προκειμένου να μην βρεθεί προ εκπλήξεων με αντικατάσταση κλειδαριάς και κατάσχεση πραγμάτων.

θ) Μετά την παρέλευση των 20 ημερών γίνεται η εκτέλεση της απόφασης. Δηλαδή εμφανίζεται ο δικαστικός επιμελητής με κλειδαρά και την αστυνομία και προβαίνει στην εκτέλεση της απόφασης, την αντικατάσταση της κλειδαριάς και την απογραφή των πραγμάτων που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο.

ι) Εφόσον στην διαταγή απόδοσης σωρεύθηκε και διαταγή πληρωμής τότε ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να δεσμεύσει και όλους τους τραπεζικούς λογαριασμούς του ενοικιαστή προκειμένου να ικανοποιηθεί εφόσον υπάρχουν ακατάσχετα διαθέσιμα μετρητά σε κάποιον από τους λογαριασμούς.
ΠΡΟΣΟΧΗ!!! σε όσους ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες και κινούν τραπεζικούς λογαριασμούς μέσω POS μηχανές ,διότι η δέσμευση των λογαριασμών θα δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα στην χρηματοροή της επιχείρησης με ότι αυτό συνεπάγεται μια τέτοια ενέργεια και για όσο χρονικό διάστημα ισχύουν τα capital control με βάση τα οποία δεν μπορούν να γίνουν αναλήψεις μετρητών από τους τραπεζικούς λογαριασμούς.

Ποια η διαφορά της διαταγής αποδόσεως του μισθίου και της αποδόσεως (του μισθίου) κατόπιν ασκήσεως αγωγής ώστε να οδηγήσετε τη διαδικασία βήμα βήμα προς την έξωση.

Οι σημαντικότερες διαφορές εντοπίζονται στα ακόλουθα σημεία :

Α) Η διαταγή αποδόσεως είναι εκτελεστός τίτλος κατά τους όρους του νόμου, δηλαδή εκτελείται άμεσα, σε σχέση με την αγωγή εξώσεως, όπου απαιτείται, κατάθεση, επίδοση, συζήτηση, αναβολές εκδίκασης, ένδικα μέσα για την τελεσιδικία της.

Β)Στη διαταγή αποδόσεως, ΔΕΝ καλείται ο μισθωτής και εκδίδεται χωρίς τη κατάθεση προτάσεων από τη πλευρά του, ενώ δίδεται η δυνατότητα άσκησης ανακοπής από την πλευρά του τελευταίου που δεν κλήθηκε κατά την έκδοσή της. Στην αγωγή εξώσεως μπορεί να παρασταθεί και ο μισθωτής.

Γ) Στην αγωγή εξώσεως, υπάρχει η δυνατότητα παράθεσης των εκατέρωθεν ισχυρισμών, με προσδιορισμό δικασίμου, με αναβολές, με την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης να επιδέχεται εφέσεως και των λοιπών ενδίκων μέσων, ενώ η διαδικασία προσδιορισμού δικασίμου καθιστά τη διαδικασία και την εκτελεστότητα της απόφασης ιδιαίτερα χρονοβόρα.
Ποιες προϋποθέσεις απαιτούνται για την έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου;
1) Ενεργός μίσθωση (να μην έχει λήξει η μίσθωση. Εάν έχει λήξει οφείλεται αποζημίωση χρήσης και όχι μίσθωμα)

2) Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης.(μισθωτήριο συμβόλαιο – Προφορική μίσθωση = ΔΕΝ χωρεί διαταγή αποδόσεως). Αποκτήστε ένα μισθωτήριο που να εξυπηρετεί τις ανάγκες και τα συμφέροντά σας

3) Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία. Η επαναλαμβανόμενη δυστροπία μετά την εξόφληση στην πρώτη προειδοποίηση.

4) Έγγραφη όχληση του μισθωτή(με εξώδικο που απευθύνεται σε αυτόν από τον ιδιοκτήτη – διότι η επίδοση με τον τρόπο αυτό αποτελεί τύπο συστατικό) τουλάχιστον δέκα πέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου. Δείτε εδώ πως μπορείτε να ξεκινήσετε τη διαδικασία της έξωσης express

Πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη – Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης
Ο ιδιοκτήτης κερδίζει χρόνο, αφού εφοδιάζεται με εκτελεστό τίτλο σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό το δικονομικό πλεονέκτημα του δίνει τη δυνατότητα να προβεί σε αντικατάσταση της κλειδαριάς του μισθίου και την ανάκτηση της χρήσης του καταστήματος-ιδιοκτησίας του εφόσον βέβαια περάσουν άπρακτες οι προθεσμίες που τάσσει ο νόμος για την άμυνα του μισθωτή.

Πως γίνεται στην πράξη η εκτέλεση της διαταγής αποδόσεως.
Αμέσως μετά την έκδοση της διαταγής αποδόσεως επιδίδεται αντίγραφο από το απόγραφο με επιταγή προς εκτέλεση. Με αυτή τη διαδικασία ο δικαστικός επιμελητής έχει τη δυνατότητα να μεταβεί στο ακίνητο μίσθιο, να αποβάλλει τον μισθωτή και κάθε άλλον που έλκει δικαιώματα από αυτόν και να εγκαταστήσει τον εκμισθωτή αλλάζοντας και κλειδαριά. Προσοχή απαιτείται με τα πράγματα που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο κατά την αποβολή του μισθωτή. Η διαταγή απόδοσης αποκτά εκτελεστότητα 20 ημέρες μετά την επίδοσή της στο οφειλέτη. Δηλαδή, μετά την επίδοσή της προς τον οφειλέτη η έξωση μπορεί να γίνει αφού περάσουν 20 ημέρες.

Ποια η τύχη των πραγμάτων που βρίσκονται μέσα στο μίσθιο;
Προσοχή απαιτείται με τα πράγματα που έχει εγκαταστήσει μέσα στο μίσθιο ο ενοικιαστής. Σε αυτή τη περίπτωση, διενεργείται απογραφή από το δικαστικό επιμελητή των πραγμάτων που εντοπίστηκαν μέσα στο μίσθιο, στη συνέχεια ορίζεται μεσεγγυούχος των αντικειμένων αυτών (οποιοδήποτε πρόσωπο), ο οποίος είναι και υπεύθυνος για την τύχη αυτών μέχρι την ανάληψή τους από τον μισθωτή.  Τα πράγματα σε περίπτωση που δεν έρθει να τα πάρει ο μισθωτής μπορούν είτε να κατασχεθούν και εκπλειστηριασθούν από τον ιδιοκτήτη, είτε να απομακρυνθούν και να καταστραφούν μετά τη πάροδο 6 μηνών από την αποβολή.

Πως μπορεί να αμυνθεί ο μισθωτής – οφειλέτης.
Ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής με αντικείμενο ελέγχου το κύρος και τη νομιμότητα εκδόσεως της διαταγής αποδόσεως. Εξετάζεται δηλαδή εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την νόμιμη έκδοσή της διαταγής. Η ανακοπή ασκείται με κατάθεση και επίδοση όπως και η αγωγή εντός 15 εργασίμων ημερών από την παραλαβή της. ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ είναι να γνωρίζουν οι μισθωτές ότι η άσκηση της ανακοπής Δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής, δηλαδή ακόμη και αν ασκηθεί ανακοπή ο εκμισθωτής μπορεί να αποβάλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο μίσθιο. Η αναστολή επέρχεται με χωριστό δικόγραφο αναστολής εκτέλεσης – διαδικασία ασφ. Μέτρων και με συγκεκριμένες προϋποθέσεις πιθανολόγησης ευδοκίμησης της ανακοπής.

Τι γίνεται εάν ενοικιαστής και ιδιοκτήτης ΔΕΝ συμφωνούν με το ύψος των οφειλομένων μισθωμάτων;
Με την καταβολή των μισθωμάτων εντός δέκα πέντε ημερών από την κοινοποίηση της όχλησης ματαιώνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής αποδόσεως. Εάν όμως υπάρχει διαφωνία ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, εάν τα καταβληθέντα από το μισθωτή υπολείπονται από αυτά που ζήτησε με την όχληση του ο εκμισθωτής τότε εκδίδεται, μεν, διαταγή αποδόσεως, αλλά το ύψος των οφειλομένων διερευνάται από το δικαστήριο κατόπιν ασκήσεως ανακοπής από το μισθωτή που θα προβάλλει τη σχετική ένσταση.

Συμπερασματικά
Για το αν πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία της αγωγής ή της διαταγής αποδόσεως κρίσιμο στοιχείο είναι σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση το τι στάση θα κρατήσει ο μισθωτής. Έτσι, εάν ο μισθωτής Δεν έχει σκοπό να διατηρήσει μία σφοδρή αντιδικία η διαφορά τερματίζεται σύντομα με την διαταγή αποδόσεως. Σε διαφορετική περίπτωση η επίτευξη του όποιου στρατηγικού σχεδιασμού αφήνεται στις τύχες των εκάστοτε συντρεχουσών συνθηκών της αντιδικίας.

Νικόλαος Σιαμάκης
Δικηγόρος
http://siamakis-lawyers.gr/