Ενοικίαση σπιτιού: Δικαιώματα υποχρεώσεις και τί ισχύει νομικά

Πολλά είναι τα ζητήματα που μπορεί να προκύψουν κατά τη σύναψη της μίσθωσης είτε κατοικίας είτε επαγγελματικής στέγης. Για τη δεύτερη υπάρχει ειδική νομοθεσία, ωστόσο στο παρόν άρθρο αναγράφονται κάποια βασικά στοιχεία που αφορούν τις μισθώσεις (δηλ. ενοικιάσεις) κατοικιών και έχουν προκύψει από ερωτήματα αναγνωστών.

Εγγύηση ή αλλιώς πόσα ενοίκια μπροστά;
Αναφορικά με την εγγύηση, δεν υπάρχει νόμος που να ορίζει το ποσό της εγγύησης που πρέπει να καταβάλει ο μισθωτής (δηλ. ο ενοικιαστής) στον εκμισθωτή του (ιδιοκτήτη ακινήτου). Είναι καθαρά θέμα συμφωνίας των συμβαλλομένων μερών. Μπορεί να μη δοθεί και καθόλου εγγύηση ή να δοθεί εγγύηση ισόποση με όσους μήνες συμφωνηθεί. Συνήθως μπαίνει όρος που λέει ότι η εγγύηση θα αναπροσαρμόζεται ανάλογα με την αναπροσαρμογή το μισθώματος, ώστε τελικά ο εκμισθωτής να έχει στα χέρια του ένα (ή δύο) μίσθωμα εν ισχύ.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις μισθωτή και εκμισθωτή
Όσον αφορά τις ζημιές ή τις επισκευές που καλείται να πληρώσει ο μισθωτής, ο ίδιος φέρει τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την τακτική χρήση (συνήθη χρήση) κατά τη διάρκεια της παραμονής του στο μίσθιο. Αντίθετα ο εκμισθωτής φέρει την ευθύνη για τις αναγκαίες και επωφελείς δαπάνες στο μίσθιο, δηλαδή αυτές που είναι αντικειμενικά απαραίτητες για τη διατήρηση και συντήρηση του χώρου κατάλληλου για την τακτική εκμετάλλευση, καθώς και αυτές που αυξάνουν την αξία του ακινήτου.

Τρόπος και χρόνος καταβολής ενοικίου
Το ενοίκιο καταβάλλεται κατά τον τρόπο και χρόνο που αναγράφεται στο συμφωνητικό, δηλαδή πρέπει να τηρηθεί ό,τι έχει συμφωνηθεί. Σε περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν συμφωνήσει, τότε το ενοίκιο καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα (π.χ. μηνιαία), τότε κατά τη λήξη αυτών. Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, το μίσθωμα, αν είναι χρηματικό, καταβάλλεται στον τόπο κατοικίας του εκμισθωτή.

Αποχώρηση από το ενοικιαζόμενο σπίτι πρίν τη λήξη του συμβολαίου και κυρώσεις
Επιπρόσθετα, όσον αφορά την αποχώρηση από το μίσθιο πριν από τη λήξη του συμβολαίου, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση κατοικίας δεν λύνεται και ο  μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το, μέχρι τη  λήξη, υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου.  Σε περίπτωση όμως που ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο μετά την αποχώρηση του αρχικού μισθωτή, είτε το εκμισθώσει σε άλλον, ο οφειλέτης του δυνάμει της αρχικής σύμβασης μισθώματος έχει δικαίωμα να αφαιρέσει από το οφειλόμενο μίσθωμα ό,τι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής.

Έξωση στον μισθωτή μπορεί να γίνει λόγω π.χ. καθυστέρησης μισθώματος, δυστροπίας και γενικά παράβασης οποιουδήποτε όρου της μίσθωσης. Υπάρχει τρόπος για γρήγορη έκδοση διαταγής από το δικαστήριο, η λεγόμενη «διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου». Στην περίπτωση αυτή απαιτείται εξώδικο, ώστε ο μισθωτής να δώσει τα χρωστούμενα ενοίκια και κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, διότι σε αντίθετη περίπτωση ο εκμισθωτής καταθέτει  αίτηση στο δικαστήριο για την άνω διαταγή 15 ημέρες μετά την έγγραφη όχληση και εφόσον η διαταγή εκδοθεί, τότε οφείλει να παραδώσει το μίσθιο εντός είκοσι (20) ημερών στον εκμισθωτή του, άλλως ακολουθεί η διαδικασία της βιαίας αποβολής.

Επιστροφή επιπρόσθετου ενοικίου από τον σπιτονοικοκύρη στον ενοικιαστή
Ο σπιτονοικοκύρης δεν είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει στον ενοικιαστή το ενοίκιο που είχε δώσει στην αρχή με την μορφή της εγγύησης, σε περίπτωση που  το σπίτι  έχει τις φθορές ή σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο δεν έχει τηρηθεί κάποιος όρος της σύμβασης. Σε διαφορετική περίπτωση, αν έχει δηλαδή ο μισθωτής τηρήσει όλους τους όρους της σύμβασης, τότε ο εκμισθωτής επιστρέφει πίσω την εγγύηση.

Μεσιτική αμοιβή: Τί ορίζεται;
Τέλος, η μεσιτική αμοιβή δηλ. η αμοιβή  του μεσίτη ή του μεσιτικού γραφείου για την υπόδειξη συγκεκριμένου ακινήτου προς ενοικίαση δεν ορίζεται από τη νομοθεσία, είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα ή ανώτατα νόμιμα όρια.

Περαιτέρω διευκρινίσεις
-Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής διωχθεί από το σπίτι που νοικιάζει επειδή οφείλει ενοίκια, ο σπιτονοικοκύρης σε περίπτωση που χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή νοικιάσει το διαμέρισμα σε κάποιον άλλον, ο πρώτος ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να του αφαιρεθούν, από αυτά που οφείλει, όσα κέρδισε ο σπιτονοικοκύρης από την εκ νέου ενοικίαση του μισθίου.
-Μια οικογένεια, ακόμα κι αν έχει παιδιά ή είναι οικονομικά αδύναμη, και πάλι μπορεί να εξωθεί. Έχει ωστόσο δυνατότητα εντός 15 εργασίμων ημερών από την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου, να ασκήσει ανακοπή, η οποία όμως είναι πιθανόν να μη γίνει δεκτή αν ο αιτών επικαλεστεί μόνο λόγους οικονομικής αδυναμίας.
-Προσωποκράτηση για μη καταβολή ενοικίων από οικονομική ανέχεια, δεν πραγματοποιείται.

Ευγενία Φωτοπούλου
Δικηγόρος

Βασιλίσσης Σοφίας 6, T.K. 106 74 Αθήνα
Τηλέφωνα: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
Fax: 210 36 24 703
Email: info@efotopoulou.gr
Web: http://efotopoulou.gr/

Μπορείς κι εσύ να υποβάλλεις το ερώτημά σου, στους ειδικούς του Singleparent.gr εδώ ενώ καλό είναι προηγουμένως να ρίξεις μια ματιά στο νέο μας ευρετήριο εδώ, γιατί υπάρχει πιθανότητα να έχει ήδη απαντηθεί!